最近不知怎麼回事,幾位任職國家級研究單位的朋友,紛紛來諮詢有關文創園區、科學園區、雲端園區或是閒置空間的開發與營運調整問題。碰面前,還提供了一本本厚厚且價值不斐的規劃書,給我當作功課的參考資料。有的已是規劃核准的,有的是閒置多年。也有硬體蓋完,正要準備開始招商營運,但不知道要賠多少錢的案子。

對進駐廠商而言,投資是將本求利。好的優惠條件,只能節省部分成本。提供再完善的場域行政中心服務,也只是過了基本門檻60分。倘若沒有長期經營投資獲利的市場甜頭,就想要廠商前仆後繼的進駐,這個規劃案八成都是賠錢貨。

場域經營的基本觀念

不管是園區與市場,都是場域空間的經營。場域與園區營運效益的附加價值創造,隨著整體市場移轉與改變,已不再只是提供成本優惠。現在都甚麼年代了,還有園區規劃案裡,光只有規劃硬體規格與服務營運,加上提供給進駐廠商一堆進駐優惠條件,就想吸引廠商熱烈的進駐?那你真的想太多了。

場域要能經營的長久,必須要建立起它能自給自足的商業利益生態圈。對做生意的人來講,需求的重要性永遠大於供給。場域的供給規畫多大,就必須要有相對供給幾倍大的商業需求存在。地方級的場域就需要國家級的市場,國家級的場域,就須要面對亞洲或全球國際市場。

一個場域剛開始要群聚,就需要先搞定代表性的地標或廠家。如果大的領頭羊都信你,招商就不是難事。此外,倘若你沒有獨特且差異化的價值,全台灣的園區與場域空間都生產過剩了,憑甚麼你要在這個市場立足,廠商為什麼要選擇投資進駐你規劃的園區?

場域經營大不易

文創園區
文創往往都是感性消費,若要訴求「文創生活化」的消費,光靠活動與展演,要刺激買氣是很不容易的。文創業者往往不是缺通路,而是缺乏讓通路可以賣得動且願意賣的商品。文創應該考慮跨領域或異業結合,重新組合出有商業變現價值的文創商品或服務。

很多文創商品的特色訴求在地文化,在國際通路行銷上尚未必討到便宜。加上許多商品都有生產批量的結構性問題。公司進軍文創領域的第一批貨都還不知道要賣多久,才能回收投資的資本。

個性化或是精品類的文創商品,通常需要展示價值的場域空間。但倘若目標客群不對或規模量不夠,對業績的幫助還是有限。這樣的文創園區的展示空間,進來的人潮常常連百貨公司的一成都不到。對廠商來說,頂多只能說是文創生活化的公共展示空間,加上拓展些許知名度的效益而已。

科學園區
倘若沒有足夠的市場獨特差異的訴求,現今台灣的科學園區應該早就供給過量了。要蓋新的科學園區,還不如先檢討現有園區的調整與活化比較實際。萬一真的非要重新規劃一個新園區,園區的市場獨特差異化價值塑造,是專業規劃的第一考量要項。

園區廠商的產值大都是靠國際出口的市場,園區管理中心若只是提供高級服務,優惠廠商投資成本,沒有規劃要如何幫廠商提高營收獲利賺錢,投資的大老闆怎麼會有動機與意願來全力下海投資。

產業的發展中,倘若供給大於需求,不是短命,就是早晚會掛掉。全球不景氣的消費緊縮中,光要靠供給來刺激需求,本來就是天方夜譚。需求不夠強勁,單靠環境場域整備,效用其實非常有限。場域要經營好,在規劃期間,就要想辦法找到需求、移轉需求或刺激需求。沒有需求,沒有商機,一味的投資園區的硬體與營運,要想讓園區能蓬勃發展,真的是天方夜譚。

觀光工廠
觀光工廠是政府協助地方傳統產業轉型的德政,將原本傳統地方產業的價值重新塑造活化,期望能帶進地方經濟。只可惜廠商大多缺乏場域的市場價值經營的觀念,要不是還有養地的訴求,很多商家可是巴不得早點收掉。

觀光工廠的經營型態,比較像蜘蛛,附近飛過去的可食昆蟲要夠多,才能讓它捕食養活自己。來參觀買小紀念品的,都只是小眾客群之一。觀光工廠擁有在地化的特色,但通常在地人也不會是工廠的主要客群。

商圈的立地條件選擇、交通便利性都是重點,不然會很容易餓死的。倘若場域的天生條件不好,就需要更專業的行銷通路規劃,與網路的故事行銷運用,以提高目標客群的指名度,增加主動來尋幽探勝的客戶人數。

進駐廠商評估的投資效益,不是光靠研究單位對新興產業市場樂觀估算的數字就能穩賺。而是靠一批批的出貨與一張張的訂單與發票的累積,用優質客戶群堆疊出來的。

不管是什麼麼園區、空間或場域,想要長久穩定的成長經營,在規劃初期,就必須要植入能創造有正向循環利潤價值的DNA。先天八字太差,就算事後花大錢請來大羅神仙,也難救啊。