社區俱樂部的委外經營

「那個新社區有一個溫泉俱樂部耶, 陳 老師,你說能不能買啊?聽說不但自己住很好,還可以投資增值。」「每天都可以過渡假的生活,多棒啊!」吳副總一臉陶醉幸福的樣子。


「不錯啊!你可以考慮看看啊。只要你已經在買房子時,確認將來這些設施不會當孤兒,買這種休閒社區的房子挺不錯的。我也想買一間來讓家人享福一下!」我笑著順口回答他。


 


夢想休閒行銷


翻翻最近兩週報紙上的房地產廣告,你會發現都是大版面的在行銷房地產。泳池花園別墅、氧身小豪宅、音樂花園社區、六星級飯店、生態花園、星光會館、健身俱樂部這些夢幻形容詞,挑動每個想購屋人的心底慾望。


休閒風盛行,建商在規劃社區建物時,往往希望藉由加上諸多休閒設施的行銷操作,來促進房屋的銷售量。這些設施有溫泉Spa、健身房、花園、泳池、森林浴、KTV、宴會廳、閱讀區、Lounge Bar、三溫暖等等。只要在房子的規劃與行銷促求上,再加上「休閒」這個變數後,就變的很不一樣了。這都是建商銷售房屋時,刻意規劃出來的「賣點」,也是他想觸動消費者購屋的「買點」。


高品質的建築材質是「基本條件」,好的居住功能規劃也只是符合「低標準」。只要轉移你看屋的重心,忘了價格高低,不記得週邊居住環境比較,讓你一心只想「圓夢」,緣一個休閒度假的夢,好利害的行銷手法啊!


前幾年流行社區健身俱樂部或運動中心,最近變成溫泉俱樂部為主流,社區住戶是當然會員。提倡健康有氧的社區生活,提醒你要享受高品質休閒住宅生活,真教人不心動也難。


 


買屋容易,管理難


在過去幾年經驗中,有不少標榜附有社區健康俱樂部的休閒社區,因為行銷得法,帶動不少這類物件的買氣跟成交量。而在住戶交屋入住後,因為管理得當,也確實讓購屋者覺得物超所值。賣的愉快,住的高興,房價更是保價又增值。不過,也有不少狀況不佳、問題頻頻的案例。在交屋時,當你在社區裡,環看這些社區休閒設施,那真是快樂開心的頂點。但在入住不到半年後,卻又讓人意外發現,這些休閒設施卻轉變成住戶惡夢的開始。


惡夢從哪來?以下簡單提供三個來源:


1、後面還要花銀子


社區俱樂部的日常開銷,並不是只有每坪的管理費。健康俱樂部自己也需要有「健康體質」,就像一家私人營運的俱樂部一樣需要維護,也要正常營運。要正常營運每月基本就要有設備維護、水電瓦斯、人事薪資、行銷廣告等營運支出,如果這些都要光靠管理費來支應,很難維持一個像樣的服務品質。只要後面斷水、缺糧又缺人,社區俱樂部就容易變成養蚊子的地方了。


2、門禁管理


如果是價格高點的社區俱樂部要對外招收非社區會員,就要能把社區內外住戶的近出俱樂部的動線規劃得當。不然光是這些混雜的進出人口,對社區的安全很容易有負面的影響。


3有硬體沒軟體


如果俱樂部的產權是屬於住戶共有的,建商交屋時通常希望早點清點脫手,早點把投資金額回收、落袋為安,省的後續麻煩。但是光有硬體,沒軟體,後續問題在將來對住戶管理委員會來講,那可真是一個燙手山芋。


被社區授權的管理單位不但要能管理俱樂部的硬體設施設備,服務人員 的日常管理、服務提供,並要常常規劃多變的俱樂部內部或社區活動,來促進社區民眾出席,凝聚社區感情。如果沒本事讓社區俱樂部裡活絡起來,下場就是人氣渙散,受惠的是社區裡的蚊子兄弟們。


 


 


如何委外經營


社區俱樂部的管理通常有幾種型態,您可以找保全公司、物業管理或俱樂部經營業者代管,當然如果你嫌貴,社區管委會要自己下海也未嘗不可。不過,基於專業分工,市場上這樣的社區俱樂部的下場通常不是很好。


社區俱樂部的設施維護管理其實不難,重點在於整個俱樂部的經營效益。管理團隊有沒有本事來提升人氣、提供適當品質服務,並能正常穩定營利、這才是思考要點。


如果你們家的社區俱樂部要找委外管理廠商,在此提供些評估建議給您參考:


1、管理經驗與背景


不只是單純物業管理,經營團隊需要有營運實務,而且期初從籌備到正式營運初期,經營團隊的高階主管要下海跟著運作。正式營運後,派駐現場的主管也要有經驗、夠程度。如果只是派幾個剛畢業的菜鳥或是工讀生看場子,明顯敷衍了事,結果可想而知。


2、夠強的行銷活動企劃能力


只是維護管理,真的沒什麼,也不是社區俱樂部的經營重心。委外廠商要能持續規劃舉辦行銷活動,來活絡社區人氣,讓大家樂於參與。在社區俱樂部經營中,凝聚人氣的行銷活動是花小錢,卻有高效益的活動。如果你手邊的評選廠商資料中,看不到相關背景資料,給你的提案在這方面也都提的不多,在第一輪評估時,可以儘早讓它出局。


3.、獨立營利能力


一般您要求廠商只能對內提供社區住戶使用服務,是不夠經營規模的。有本事的要能提出讓人信服,也確實可以執行的行銷與銷售方案。廠商如果沒賺頭,不會想長久經營。他規劃的營運提案跟經營團隊如果一味只提出他的服務有多好,卻不提他有什麼本事或是他如何幫俱樂部賺錢,那就有爭議了。虧錢的生意不會有人做,除非他沒能力賺錢,只想炒短線,不是嗎?


4、要有績效評量


如果用固定補貼或是固定包租金額的委外條件來營運,通常對委外廠商沒有營運壓力,這樣廠商很難有動力去好好的做。建議您委外條件的設計方向,要能提供俱樂部經營績效的評量指標,藉以合理回饋廠商的經營績效。


營運績效指標不是只有營業額或損益才能當指標,服務品質、出席人數、流失率、社區活動等這些指標也可納入評估。


 


有夢最美,但千萬不要跟銀子過不去,記得回到基本動作,理性思考一下。築夢踏實,不是嗎?


 


 


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